בשנים האחרונות ישנן יותר ויותר רוכשים ישראלים המשקיעים ביוון ואף חלק קטן מהם מהגר לשם. אחת מהסיבות העיקריות לכך, היא הקרבה של יוון לישראל, התרבות הדומה, הקצב היותר איטי, והמחירים הזולים.
יוון מוכרת לנו איים עוצרי נשימה, חופים מדהימים, הרים, מעיינות, נהרות, מזג האוויר נוח, אזורים היסטוריים ייחודיים ולא פחות חשוב – במחירים נכונים. אין ספק שהכסף שלנו ביוון קונה הרבה יותר.
עלות של דירה ביוון, מגיעה לשווי ההון העצמי הדרוש בשביל לקנות דירה בישראל (לפעמים גם לפחות מכך), ומחירי השכירות באזורים מסוימים בהשוואה למחיר רכישה, יכולים להגיע לתשואה של 7%-10% שנתי, תלוי בהתאם לאזור ובסוג הרכישה. כמו כן, ישנן אזורים ביוון שעוד בשלבי התפתחות אדירה, לכן הצפי לעליית ערך הנכס הינו גבוהה מהמקובל בישראל, ישנן מקומות שעלית ערך הנכס יכולה להגיע גם לכ 15% שנתי.
השאלה שחוזרת על עצמה היא : איך מתחילים? מה בודקים ? מה נכון ? לרכוש דרך חברה יזמית? האם דרך מתווך ? ישראלי או יווני ? ועוד הרבה מאוד שאלות שעולות באופן טבעי.
במידה ואלו חלק מהשאלות שעולות לכם לראש, תמצאו מאמר זה לרלוונטי מאוד עבורכם.
נתחיל משאלת השאלות: איפה? …. מיקום! מיקום! מיקום !
יוון מדינה גדולה מאוד, הכוללת בתוכה 2 ערים מרכזיות, אתונה וסלוניקי, עשרות עיירות קטנות, ועוד כ 3,000 איים, מתוכם כ 10 מוכרים ונחשקים מאוד בעבור תיירים מכל מהעולם.
רכישה בערים מרכזיות ביוון:
רכישה בערים מרכזיות נוחה יותר מרכישה באיים. האיים לעיתים מרוחקים מהערים המרכזיות פחות מוסדרים מאשר הליך הרישום באחת מהערים הגדולות. בנוסף בערים מרכזיות עובדים בכל העונות ולא רק בחודשי הקיץ,
החלטתם שמתקדמים? עכשיו צריך לאתר נכס
כמו בכל דבר, הכל מתחיל ונגמר בניסיון !
חברה עם ניסיון תהפוך עבורכם את הליך של איתור הנכס לחוויה, שבמהלכה תלמדו להכיר את האזורים המרכזיים, אזורי העסקים, המסחר, והתיירות המובילים, יתרונות של כל אזור ואזור, וכך למעשה למצוא את הנכס שמתאים לצרכים הייחודים שלכם.
- הליך איתור הנכס להשקעה הוא הליך לא פשוט, בעקבות ריבוי מתווכים, ריבוי חברות שיווק שיכול לפעמים לבלבל מאוד את הרוכש. לעבור מאחד לשני ולשמוע כל אחד מהם לרוב לא יוביל אתכם לבצע את ההשקעה שבה אתם מעוניינים, ואז לרוב מגיע ״יאוש״, ״בלבול״, או חוסר חשק מלהמשך בבדיקות. חוויה מסוג זה טבעית לחלוטין, בהתחשב בעובדה שלא מדובר במדינה שאנחנו מכירים בה את כל החוקים, ואין לנו לדעת מה בדיוק יהיה בעתיד.
לכן חשוב להיות מפוקסים.
ההבדל בין, מתווכים, חברות שיווק, וחברות יזמיות ?
מתווך – ישראלי או יווני, למעשה מקשר בין הצדדים ונעדר כל אחריות בקשר לנכס ועתידו.
חברת שיווק – היא למעשה דומה מאוד לחברת תיווך, עם זאת, חברת שיווק תתמקד בדרך כלל בפרוייקט בהקמה ולא בפרוייקט קיים, ותעבוד בעבור היזם.
חברת השיווק, כמו המתווך, איננה אחראית על הנכס או עתידו אלא רק על שיווקו, ולמעשה רק מקשרת בין הרוכש ליזם/קבלן, אשר נושה באחריות מלאה מול הרוכש.
חברה יזמית – היא למעשה, כל הפעילות השוטפת שלה מתמקדת : איתור, לימוד ובחינה של נכסים או קרקעות, קבלת חוות דעת של אנשי מקצוע כגון אדריכלים, מהנדסים, עורכי-דין, יועצי מס ועוד ….לאחר מכן, עריכת דוחת כלכליים וסקרי שוק, ובהנחה והכל תקין להתחיל לבצע את הליך הרכישה. חברות יזמיות בדרך כלל עובדות עם קבלן קבוע שהוכיח את עצמו בפרוייקטים קודמים.
חברה יזמית, היא בעלת המקצוע החשוב ביותר בעבור הרוכש, שכן היא מי שמוכרת לו את הנכס, ואחראית כלפיו.
לחברות יזמיות מובילות, קיימת בדרך כלל זרוע שיווקית פנימית, אשר עובדת רק עבורה, ומתמחה במתן מענה מדויק בעבור המשקיעים.
מה כדאי לבדוק כשפונים לחברה יזמית ?
- בדיקה וסיור בפרוייקטים מוגמרים.
- סיבת הבניה באזורים שהם בונים וצפיות עתידיות שלה לאזור.
- צפי לסיום הפרוייקט ועמידה בזמנים.
- הבנה של היזם לצרכים הרוכשים.
- לווי לאחר רכישה – אחד הדברים היותר חשובים.
- צוות היועצים ואנשים המקצוע של היזם הם הרלוונטיים וחשובים. הצוות יכלול אדריכל פנים וחוץ, מהנדס, עו״ד ונוטריון, יועץ מס, רואה חשבון.
- ניהול הנכס לאחר הרכישה – חברת ניהול היא מי שאחראית על השכרת הנכס ותחזוקתו בעבור הרוכש, בין אם הוא מקומי ובין אם הוא זר, החברה מורידה לרוכש מהראש את כל ההתעסקות בתחזוקת הנכס ובטיפול שוטף.
אם בחרתם לרכוש מיזם, אתם יודעים שקיבלתם מעטפת אחת גדולה, ואין לכם צורך לצאת ״לעבודה״ תוך קיטוט רגליים בין עשרות נכסים בשביל לבצע את ההשקעה הנכונה, וכל ההליך נעשה ללא כאבי ראש מיותרים ועם שירות מלא שחשוב לקבל.
למרות זאת בחרתם לצאת ולרכוש לבד ?
ראשית תמצאו 2-3 מתווכחים – לא יותר!! פגישה ראשונה לא רואים נכסים אלה יושבים איתם ועושים סדר. קודם כל משתפים אותם במטרות שלכם, לאחר מכן שומעים מהם איזה אזורים יענו לכם על הציפיות, ולמה דווקה האזורים האלה (תדרשו הסבר מדויק) ורק לאחר מכן בודקים האם התקציב שלכם תואם לאזור.
לאחר שהבנתם את זה – מתחילים בבדיקת נכסים. אנחנו ממליצים מאוד להתמקד בנכסים אשר בבעלות יחידה ולא ממספר בעלים, מכיוון שלרוב ביוון כאשר יש כמה בעלויות הסיכוי להגיע לעסקה יותר נמוך מהצפוי ומרבית הפעמים בעיקר תבזבזו זמן יקר. עוד נמליץ – לא להגזים עם כמות הנכסים שתראו, אין סוף לזה, וזה בסוף רק יבלבל אתכם.
לאחר שמצאתם את הנכס המיועד והתחלתם מו״מ, באופן מיידי תערבו עו״ד. תוודאו שאותו עו״ד מבין בדיוק את הצרכים והמטרות שלכם, והכל רק לאחר שהוא בדק ברשויות את תקינות המסמכים, ולאחר מכן לנהל את המו״מ מול עו״ד של המוכר.
לא, אל תסמכו רק על המתווך. יש לבדוק את הדירה לפני חוזה מכר או חוזה מקדים מול אדריכל ומהנדס לוודא שהתוכניות הדירה נכונות לחלוטין ולבצע שינוי מספר נכס לאחר רכישה – קיימות דירות שנעשו בהם חריגות בנייה וחובה לבדוק התאמה בין רישומי הנכס לנכס בפועל.
לאחר מכן מגיע שלב החוזה מקדים – בחוזה זה תתבקשו לשלם אחוזים מהנכס לפי חוזה מכר – לא לפעול לבד רק מול ובאישור עו״ד שלכם.
בשלב הזה נכנס הנוטריון לבצע את הפעולות תחת ״אקט נוטריוני״ ולא בחוזה פרטי.
ממוצע עלות תיווך ביוון הינה 1.5% + מע״מ יווני
ממוצע עלות עו״ד ביוון הינה 1.5% + מע״מ יווני
ממוצע עלות נוטריון ביוון – 1.5% + מע״מ יווני
מס רכישה: 3.09%
אגרת רישום בעלות: 0.79%
עלות רוא״ח להעברה בעלות חשמל מים גז – בין 100-150 אירו + מע״מ
בזמן ההמתנה לחוזה מכר סופי – מומלץ לנצל את הזמן ולפתוח חשבון בנק ביוון (לא חובה).
במידה ורכשתם דירה שדורשת שיפוץ – שימו לב להכין דוח עלויות וכתב כמויות, לפני חוזה מכר מקדים.
אנשי מקצוע שתצטרכו:
קבלן – לעבוד רק מול קבלן רשום ! עם ניסיון מוכח, שביצע כמה וכמה פרויקטים, בהם יערוך לכם סיור התרשמות מעבודות אותן ביצע.
אדריכל – לתוכנית העמדה נכונה כלפי חוץ, ועיצוב הפנים.
ספקי רהיטים וחנויות ריהוט איכותיות במחירים הוגנים (לא חייב ביוון)
מהנדס רשום לפיקוח על היתר בניה מוקטן ודיווח מחודש לרשויות על הדירה.
עלויות קבלן שיפוצים נעות בין 600 -800 למ״ר + מע״מ (תלוי ברמת הגמר שתרצו)
דגשים חשובים:
1. אין רישום הערת אזהרה ביוון, זה לא ישראל.
2. אין ״חוק מכר״ ביוון.
3. לווי בנקאי/ משכנתה ביוון לישראלים – אין!
4. אין לווי בנקאי לבנייה.
5. מס רכישה לא תמיד מחושב לפי שווי הדירה במכירה, ונכון להתייעץ עם יועץ מס.
6. לא – גם מתווכים מקומיים לא יודעים את כל ההליך הרכישה, ולכן מומלץ לעבוד עם עו״ד.
7. נכס שאתם משפצים / בונים – את עלויות ביטוח העובדים אתם משלמים.
רכישה באיים שונה לחלוטין מרכישה בעיר, החל מסוג הרכישה – לרוב מי שקונה נדל״ן באי זה או להנאה או להשקעה בעקבות עליית ערך צפויה או גם וגם.
איים לרוב עובדים כ 5 חודשים בשנה (חודשי הקיץ) ולכן התשואה הממוצעת AirB&B עומדת על אחוזים נמוכים יותר.
עם זאת, במידה ובחרת לרכוש באי בתולי, שאתם יודעים בוודאות שכרגע הביקוש לאזור מתחיל לעלות, ושינן תוכניות לקידום אזור ההשקעה שלכן – יהיה חכם להתמקד בעליית ערך נכס.
מידע זה לא רלוונטי לגבי רוכשים שרוכשים להנאתם בלבד, ולא לצרכים מסחריים.
להדגיש, תוכניות הנדסיות באיים, לא תמיד ברורות ואף לעיתים מאוד מיושנות, מה שהופך אותן יותר מסובכות ולא מומלצות לרוכש העצמאי.
זה להבדיל מחברה יזמית שמפתחת אזור מסוים באי, שכן קיימים בה כל היתרונות שעומדים לחברה יזמית מקומית שמקימה פרוייקט בעיר.
לכן, אם בחרתם לעשות את העבודה לבד ולא דרך יזם – תכינו את עצמכם לחצי שנה לפחות של ״קיטוט״ רגליים בין שלל יועצים וחיפוש רחב אחר נכסים.
יועצים החשובים ביותר, לאחר בחירת הנכס, יהיו מהנדס אדריכל, קודם כל בדיקה ראשונית שהקרקע ניתנת לבנייה, מה הזכויות המותרות וההגבלות התכנוניות הקיימות.
